伍齐雄委员：

您提出的“关于防范化解物业服务矛盾纠纷及规范物业管理的提案”已收悉，现将办理情况回复如下：

目前我县从业的物业服务企业共计102家，其中本地企业86家，外埠企业16家。住宅小区134个，实际承接有物业服务项目的物业服务企业56家，其中16家已成立独立党支部，7家联合组建成立党支部，其余由社区派驻党建指导员，物业从业人员2400余人，党员85人。除房屋未交付使用或入住率不足10%、属于公租房、单位自管等原因，不符合成立业主委员会要求的18个小区外，其余116个小区以已组建为主委员会，业主委员会党组织成立116个。

新建物业项目实现了专业化物业全覆盖，老旧小区未实现专业化的物业服务，将通过老旧小区房屋改造工程和棚户区改造工作逐步覆盖。目前主要工作做法如下：

1、建章立制，落实物业管理法规。我局严格按照《民法典》、国家和省市《物业管理条例》相关内容，从物业服务标准、相关流程、接待制度、物业监督考核制度、财务制度、物业规范化内容入手，加强监督考核，将相关考核结果运用到物业招投标、企业信用、评先评优等。

2、明确责任，完善物业管理体系。一是建设单位在开发建设中，前期物业已进场，由建设单位负责承担相关人员的薪酬，直至房屋交付使用，根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十一条，住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。二是由于前期房屋刚交付使用，入住率低，物业公司难以生存，基本是靠建设单位帮扶过渡。自首位业主入住之日起满两年且入住户数比例达到20%或交付的房屋套数达到总套数50%，社区、属地人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议，筹建业主委员会，由业主大会讨论决定选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业，以及审议业主委员会提交的物业服务合同草案。三是严格落实住建部《物业承接查验办法》，要求建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。四是按照“两证一书”，要求建设单位落实房屋质量保证，在质保期内的房屋质量问题由建设单位承担维修义务。超过质保期的房屋质量或共用设施设备维修问题，由小区业主讨论商议是否动用维修资金来维修。

3、规范管理，加大执法监督检查。一是2021年开展了物业管理领域侵害群众利益问题专项整治，对3家整治不到位的物业企业进行了通报，并将阳新县雅洁物业服务有限公司列入我县物业服务企业信用档案“黑名单”，两年内禁止该物业服务企业参与我县承接新的物业服务项目。二是2022年开展了专业化物业服务收费信息不透明问题专项整治，对3家物业服务企业进行通报，清退装修押金12.36万元，并将物业企业违法线索移交县市场监督管理局。三是2023年8月开始，计划开展为期一年半的《阳新县物业管理十大专项整治行动》，从物业企业服务质量、房屋维修、违规搭建、治安秩序、消防安全、电梯安全、燃气安全、地下车位（库）、物业收费、业委会履职等十个方面进行专项整治。目前《行动方案》正在报请县委审查中。四是依据《民法典》《物业管理条例》及《湖北省物业服务和管理条例》相关内容，按照《阳新县住宅物业服务规范（试行）》指导、规范物业行为。计划制定《阳新县物业服务企业星级评定办法》、搭建《阳新县物业行业监管系统》和《阳新县物业服务企业信用评价系统》等监管平台。五是加强部门联动，加大对物业服务企业的日常巡查，从业主诉求、物业收费、保安保洁、绿化养护、公共区域设施设备维护保养、公共安全等方面进行联合检查，对发现的违法违规行为，及时查处。

4、加强培训，提高物业服务水平。一是依据《湖北省物业服务和管理条例》，严格要求从事物业服务的企业应当具有独立法人资格和相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力，要求从业人员持证上岗。二是加大宣传，我局向社区、物业服务企业、业主发放《湖北省物业服务和管理条例》《物业管理知识》宣传册1000余份，在物业小区张贴“物业服务收费信息不透明问题线索的公告”80余份，统一制作公示物业服务规范和收费公示栏62个。三是督促物业服务企业从服务意识、接人待物、人员素质、服务态度、解决问题等方面，加强企业内部从业人员培训，从而提高物业服务水平。四是提高准入门槛，引入规范的竞争机制。严格市场准入和退出机制，严格执行物业管理招投标，从根本上解决物业行业准入不规范或无序的现状。建立物业服务企业清退机制，对业主反映多、管理能力差、服务不到位的物业服务企业，运用年度考核结果，指导业主予以清退。鼓励引进优质服务的上市物业企业，整合零星物业小区，引导本地物业企业做强做大形成规模，提升我县物业服务行业整体水平。

5、加强联动，夯实物业管理力量。一是明确镇区政府、社区、物业管理职能部门、物业服务企业和业主委员会各自职责，理顺管理关系。二是建立镇区政府、社区为主导，加强业委会日常工作管理。如：华仁北郡小区业委会存在违规使用公共收益问题，属地政府、社区对业委会人员进行了约谈、批评教育，并暂停业委会履行职责。三是搭建沟通联动平台，建立日常投诉反馈、司法调解进小区、信访进社区等制度，及时处理业主诉求，避免矛盾激化、上交。四是积极落实《湖北省物业服务和管理条例》，建立物业管理联席会议制度，不定期地由镇区政府牵头，召集住建（房产）、公安、民政、城管、社区（村）、业主委员会、物业服务企业、房地产开发企业、专业经营单位等各方代表，共同商议解决物业管理中出现的热点、难点。

感谢您对物业管理工作的关注和支持。

承办负责人：程  勇    

承办责任人：黄平阳    

阳新县住房和城乡建设局

2023年8月28日

提案原文：

政协阳新县第十一届委员会第三次会议提案

（第19号）

理由与建议：我县现有居民小区约130个，其中拥有物业管理公司进驻服务的小区76个。住宅小区物业服务维护了群众的切实利益和社会和谐稳定，但也存在一些急需解决的问题，突出表现在：一是物业与业主矛盾纠纷多且杂，涉及部门多，矛盾化解难度大。二是物业服务市场化程度低，物管人员素质普遍偏低，物业公司服务水平参差不齐，难以提供高质量物业服务。三是物业管理收支不透明，物业与业主之间难以形成良好信任关系。四是业主委员会管理机制不健全，难以发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用。五是部分业主无正当理由拒绝配合物业管理，导致物业费收缴难。六是开发商遗留问题加重了物业与业主的矛盾。为防范化解我县物业服务领域矛盾纠纷及规范物业管理，建议：

一、加强物业矛盾的排查化解。建立物业纠纷调处中心；建立由住建、司法、城管、公安、法院、市场监管、镇区参与的物业服务纠纷联动调解工作机制，实行联席会议制度，负责组织协调小区物业管理纠纷，重点解决围绕物业使用、物业服务、物业管理、物业交接等发生的各类矛盾纠纷。

二、加强物业公司的监督考核

进一步完善镇区、街道两级考核体系，严格按照《湖北省物业服务和管理条例》、《黄石市物业服务企业星级考评管理办法》对辖区街道物业管理工作开展情况进行考核。重点督查物业公司人员配备配置、服务事项公开、设施设备管护情况等。根据考核情况设置奖补资金，调动物业公司的服务积极性。

三、因地制宜制定物业服务等级和收费标准

建议住建、市场监管部门结合《黄石市物业服务收费管理办法》，根据我县实际，制定《阳新县住宅物业服务等级标准和收费基准价格》。

四、指导建立机制健全的业主委员会

一是扩大小区业委会覆盖面。对符合条件、成立业委会意愿强烈的小区，会同镇区加强培训指导，规范成立程序，严格筹备组成员和业委会候选人资格，依法选举产生业委会。二是规范业委会日常运作，建立业委会监督考核制度，督促业委会制定好议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，规范小区经费使用。三是建立社区党组织领导下的社区（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业“三位一体”议事协调机制，健全小区议事协调机制。

五、加大法律宣传培训力度

一方面强化舆论引导，广泛宣传《物业管理条例》等法规，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，对一些涉及面广或共性强有代表性的案例进行广泛深入宣传，引导广大业主及物业服务企业通过理性方式解决物业纠纷；另一方面制定培训计划，加大对物管工作人员、物业服务企业、业主委员会成员和业主代表的物业知识培训，确保基层行政管理人员、业主委员会成员依法履职，不越位、不缺位，更好地为业主提供物业服务。

六、妥善解决开发商遗留的问题

对群众反映强烈的开发商遗留问题进行排查，形成问题清单，分类制定解决方案。对属于开发商保修范围内的由开发商负责解决；对属于维修维护不力的由物管企业解决；对业主自身行为造成的由业主自行解决。对必须启用大修资金的开辟绿色通道，简化申请程序，扩大维修基金应急使用范围，提高基金使用率。