阳政办发〔2011〕62号

各镇人民政府，各管理区，县政府各部门：

县地税局拟定的《阳新县关于开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案》已经县政府研究同意，现转发给你们，请认真贯彻实施。

二○一一年五月三日

阳新县关于开展应用房地产估价技术评估

存量房交易申报计税价格工作实施方案

（县地税局 2011年4月27日）

为进一步规范我县房地产业存量房交易税收管理，堵塞房地产交易环节税收漏洞，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）、《省人民政府批转省地方税务局关于在全省开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》（鄂政函〔2010〕341号）和《省地方税务局关于贯彻落实〈全省开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案〉若干问题的通知》（鄂地税发〔2010〕207号）文件精神，我县自2011年1月1日起，逐步实施应用房地产估价技术和信息评估存量房交易申报计税价格工作（以下称评税工作）。为保证此项工作顺利有序开展，特制订本实施方案。

一、指导思想

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法规的规定，对于房地产交易中纳税人申报的计税价格明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格评估计税价格。利用房地产交易计税价格评估系统逐步将房地产评税技术应用到计税价格的评估工作中，增强评估工作的科学性和权威性，进一步规范房地产交易环节税收征管。

二、工作内容

应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作就是按照房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，利用房地产交易计税价格评估系统评估计税价格，用评估结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。

三、工作安排

根据鄂政函〔2010〕341号文件要求，结合我县实际，全县评税工作分三步实施：一是县城区试点工作在６月底以前完成房地产信息数据采集整理工作，测算估价参数及修正系数，确定本地区房地产估价技术标准（规范），建立本地区计税价格评估软件系统并与核心征管软件的无缝对接及上线运行；二是在试点工作的基础上，我县其他地区在11月底上线运行；三是从2012年1月1日起，全县房地产交易申报计税价格评估系统全面上线运行。

（一）确定评税方法。以房产、国土资源部门现有工作成果和政府颁布的分类房产建安造价标准资料及城镇基准地价资料为基础，通过收集与分析可比房地产的市场交易案例价格情况，确立房地产的价格比较基准，调整或修正相关数据，从而确定房地产评税值。我县存量房交易环节税收评估以市场法为主，成本法和收益法为辅。

（二）制定评税技术标准。各级地税部门在住房和城乡建设、房产、国土资源等部门的配合下，对本地区房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，具体包括：本地区房地产市场的状况、房地产分布的特点与规律、房地产价值在不同区域间呈现差异性的原因、土地定级情况、基准地价及修正系数等。根据调查结果，制定本地的评税技术标准。一是细分房地产用途，如住宅、商业、工业、办公、大型公共建筑等；二是估价分区，按区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分为若干个小的区域，以反映不同区域房地产价格水平梯度差异；三是确定土地定级情况、基准地价及修正系数等指标。此项工作在2011年６月底前完成，参与单位为县财政局、地税局、房产局、国土资源局、住建局。

（三）对评估软件进行本地化修改。按照本地评税技术标准，根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，对湖北省房地产计税价格评估软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验，同步建立数据服务器和数据库。此项工作在2011年６月底前完成，参与单位为县地税局、财政局、房产局、国土资源局。

（四）数据采集、审核和录入。按照评税方法的要求，确定采集数据的项目和内容，包括建安工程造价的标准值、土地基准价格、房屋基础信息及影响房地产价格的各类特征指标、交易案例信息等，按类别编制表格后实施采集工作。一是小区样板房和商业用房交易案例数据采集组，以有偿方式外包给房产部门；二是土地交易案例采集组，以有偿方式外包给国土资源部门；三是住宅交易案例及租金收入数据采集组，以地税部门调查为主，房产部门和房产中介提供为辅。各数据采集部门要从客观、准确、完整的原则出发，对采集数据进行审核，保证数据的完整性、合理性与逻辑性。审核未通过的数据应及时进行补充采集。地税部门组织人员对各部门传递的纸质和电子数据进行二次审核后，录入（导入）数据信息库。此项工作在2011年6月上旬前完成，参与单位为县房产局、国土资源局、地税局、财政局。

（五）评估软件试运行。运用评估软件评估存量房交易计税价格，进行数据分析，将估价结果与基准价比对、与同区域新房价格比对、与历史数据比对，检验软件的评税效果，并同步建立争议处理制度。此项工作在2011年6月底前完成，参与单位为县地税局、财政局、房产局、国土资源局。

（六）全面运行评估软件。根据软件试运行情况，查找工作中存在的问题，提出解决问题的思路和方法，修改完善软件，并完成与征管软件的无缝对接，确保2012年1月1日正式上线运行。此项工作在2011年1１月底前完成，参与单位为县地税局、财政局、房产局、国土资源局。

四、保障措施

（一）成立领导小组。为了做好应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作的相关准备工作，加强相关部门的沟通和交流，争取支持，成立阳新县应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作领导小组。领导小组由县政府分管领导任组长，成员包括县财政局、国土局、房产局、住建局、规划局、地税局等部门负责人。领导小组负责组织协调相关部门，全面推进存量房交易价格评估工作的有序开展。

（二）成立实施小组。实施小组由县地税局局长黄萍任组长，分管负责人任副组长，成员包括县地税局机关相关科室负责人、各分局负责人。特邀财政、房产、土地、造价、规划、物价、评估、计算机等方面的专家作为实施小组成员。实施小组在领导小组的统一部署下，组织实施各项具体工作。

（三）明确部门职责。建立部门配合协调机制，明确各自职责，形成工作合力。

地税部门：负责整个实施方案的制定和评税的具体日常工作，组织实施评税标准制定和评税软件的本地化。

住房和城乡建设部门：负责定期收集我县建安工程造价的标准值，参与制定评税技术标准和评估模型。

财政部门：负责工作经费的筹措，参与实施方案的制定以及组织协调工作。

国土资源部门：负责土地交易案例的采集，定期收集我县的土地基准价格，参与制定评税技术标准和评估模型。

房产部门：负责小区样板房和商业用房交易案例数据的采集，参与制定评税技术标准和评估模型。

规划部门：负责提供城区电子版整体规划图及相关信息。

（四）组织人员培训。不定期举办房地产评估知识培训班，聘请专家授课，就房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例分析、房地产估价相关知识等内容，对参与评税工作的具体人员进行培训，明确评税工作的业务流程和工作方法。

（五）加大宣传力度。通过电视、广播、报刊、网络等多种途径宣传房地产评税的意义、标准、方法等内容，为评税工作顺利开展营造良好的社会氛围。

（六）定期通报情况。实施小组要定期向领导小组汇报工作进展情况，做好工作阶段性总结；及时汇报评税工作的经费使用情况，以便落实工作所需经费，为其提供必要的资金保证。

五、工作要求

（一）提高思想认识，加强组织领导。开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，是财政部、国家税务总局统一部署的一项重要的基础工作，是落实国家房地产市场宏观调控政策的重要环节，也是加强和规范房地产税收征收管理的一项重要的工作，各单位要提高思想认识，充分认识这项工作的重要性和紧迫性，抽调责任心强、业务水平高的人员组成工作专班，切实有效地予以贯彻落实。

（二）搞好部门协调，合理配置力量。应用房地产估价技术取得交易的房地产评估值，并用于检验存量房交易申报计税价格，是完善房地产交易环节税收征管、堵塞税收漏洞的重要手段。建立政府领导下的部门合作机制是房地产评税工作得以顺利开展的组织保证，也是房地产评税工作取得社会公信力和纳税人较高遵从度的必要条件。此项工作政策性强、涉及面广、信息采集量大，国土、城建、规划、房产等部门要大力协助和积极配合，完善信息共享机制和评税争议解决机制。邀请土地、房屋管理等相关部门及院校专家、评估机构共同参与研讨与决策，形成以政府领导、地税牵头、部门协作、专家指导的工作机制。

（三）认真组织实施，按期完成任务。开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，是今年全县财源建设中的一项重要工作，各单位要认真组织，积极部署，按照实施方案的要求，如期完成各项工作目标，顺利实现本地区计税价格评估软件系统与核心征管软件的无缝对接及上线运行。